Créditos UVA: cómo funciona el nuevo plan para financiar viviendas

El Gobierno nacional anunció un programa de $2 billones para ampliar la oferta de créditos hipotecarios destinados a la primera vivienda. La iniciativa no contempla préstamos directos de la ANSES a las familias: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad colocará depósitos a plazo fijo en entidades financieras, que deberán usar esos recursos para otorgar hipotecas. El objetivo oficial es resolver el descalce que enfrentan los bancos, que captan buena parte de sus depósitos a corto plazo, pero necesitan prestar a 15, 20 o 25 años. Para los interesados de Chubut, el acceso dependerá de las entidades que participen en las licitaciones y de sus evaluaciones de ingresos y antecedentes crediticios.

El esquema se instrumentará mediante licitaciones de hasta $200.000 millones cada una. Ningún banco podrá ofertar por más del 20% del monto licitado y tendrá 90 días corridos para aplicar el dinero recibido. Habrá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año, con un rendimiento mínimo equivalente a UVA más 2,5%, y colocaciones a cinco años, con un piso de UVA más 4,5%. Los préstamos financiados con esos recursos deberán destinarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda. Además, tendrán un plazo mínimo de 15 años, una tasa máxima de UVA más 7,5% y un monto tope equivalente a 150.000 UVA por operación.

La UVA, o Unidad de Valor Adquisitivo, es una unidad de cuenta cuyo valor se actualiza diariamente mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia, vinculado con la evolución de los precios. Al otorgarse el crédito, el capital prestado se convierte en UVA y la deuda queda expresada en esas unidades. Cada cuota se calcula según la cantidad de UVA correspondiente y luego se convierte nuevamente a pesos, al valor vigente al momento del pago. A ese ajuste se suma la tasa real definida por el banco. Este mecanismo permite comenzar con cuotas menores que las de una hipoteca tradicional a tasa fija, pero implica que tanto la cuota en pesos como el saldo nominal aumenten cuando avanza la inflación.

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Los créditos UVA comenzaron a utilizarse en 2016 y generaron cuestionamientos cuando la inflación creció por encima de los salarios. En esos períodos, las cuotas y el capital adeudado subieron más rápido que los ingresos de numerosas familias, lo que deterioró la relación entre la mensualidad y el presupuesto del hogar. El Banco Central contempló mecanismos para extender el plazo cuando la cuota ajustada por UVA supera determinados parámetros vinculados con la evolución salarial, aunque esa protección no elimina la indexación del capital. Por eso, antes de solicitar un préstamo es necesario analizar la estabilidad laboral, el porcentaje del ingreso comprometido, el ahorro disponible y la capacidad de afrontar aumentos durante varios años.

El Ministerio de Economía presentó un ejemplo para mostrar las condiciones iniciales. Para una propiedad valuada en US$106.667, con financiamiento del 75%, calculó un préstamo de $120.920.000 a 25 años y una tasa de UVA más 7%. La cuota inicial estimada alcanzaría $865.098 y exigiría un ingreso neto familiar de $3.460.391, considerando una relación cuota-ingreso del 25%. El cálculo es orientativo y puede variar según el valor diario de la UVA, la cotización utilizada para la propiedad, la tasa ofrecida por cada banco, el porcentaje financiado y los gastos de escrituración, tasación y seguros. Además, superar el ingreso requerido no garantiza la aprobación, ya que cada entidad conserva la evaluación del solicitante.

El plan busca recuperar un mercado hipotecario que, según los datos difundidos por el Gobierno, representa alrededor del 2% del producto argentino, muy por debajo de otros países. El Ejecutivo sostuvo que el stock de créditos para vivienda creció 57% en términos de UVA desde el inicio de su gestión, aunque la oferta perdió impulso por la falta de financiamiento bancario a largo plazo. La propuesta intenta ampliar ese fondeo sin trasladar al FGS el riesgo directo de cada deudor, que seguirá bajo responsabilidad de las entidades otorgantes. Para las familias, la clave seguirá siendo comparar propuestas y entender que UVA más 7,5% no es una tasa fija: combina la actualización por inflación con un interés adicional anual.