Créditos hipotecarios: los salarios promedio chocan con las exigencias para comprar una vivienda

Los créditos hipotecarios recuperaron presencia en la oferta bancaria argentina, pero el regreso del financiamiento no resolvió el principal obstáculo para las familias: demostrar ingresos suficientes para la propiedad que buscan. Las entidades aplican distintas condiciones y algunas fijan pisos que van desde menos de $1 millón hasta $5 millones mensuales. Sin embargo, superar ese requisito inicial no garantiza la aprobación ni asegura un préstamo capaz de cubrir una parte importante del inmueble. El filtro decisivo suele ser la relación entre la primera cuota y los ingresos netos del solicitante o del grupo familiar, que en general no puede superar el 25%. Así, un hogar con $2 millones mensuales puede afrontar, según ese criterio, una cuota inicial máxima de $500.000.

La distancia respecto de los ingresos laborales resulta evidente. El último dato oficial disponible del RIPTE, correspondiente a julio de 2026, ubicó la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables en $1.946.028. Es un indicador salarial bruto y de alcance limitado, porque contempla componentes remunerativos sujetos a aportes y trabajadores declarados durante al menos 13 meses. Aun con esa referencia, una cuota limitada al 25% rondaría los $486.500. Ese margen queda lejos de lo necesario para financiar propiedades de valores medios, en especial cuando el banco cubre entre el 70% y el 80% del precio o de la tasación. Además de contar con los ingresos requeridos, el comprador necesita ahorro previo para completar la diferencia y afrontar la escritura, la tasación y otros gastos de la operación.

Los pisos informados por las entidades muestran un mercado muy heterogéneo. Ámbito relevó exigencias de $1 millón en Banco del Sol y Patagonia, $1,4 millones en ICBC y $2,24 millones en Santander, además de más de $3 millones en Supervielle, más de $3,5 millones en Credicoop y $5 millones en Comafi. BBVA y Banco Hipotecario vinculan el requisito con múltiplos del salario mínimo. Estas cifras funcionan apenas como puerta de entrada: el monto finalmente otorgado depende de la cuota calculada, las deudas existentes, el plazo, la edad de los titulares y la evaluación crediticia. La tasa también suele mejorar para quienes acreditan sus haberes en la entidad, una condición que obliga a comparar no solo el interés publicado, sino también el costo financiero total y las obligaciones asociadas.

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Las diferencias de tasa impactan directamente sobre la capacidad de compra. Un relevamiento de Empiria citado por Ámbito calculó que la primera cuota por cada 10.000 dólares financiados a 20 años podía ubicarse entre $97.760 y $155.835, según el banco y las condiciones aplicadas. Esto implica que financiar el equivalente a 80.000 dólares demandaría una cuota inicial de entre unos $782.000 y más de $1,24 millones, de acuerdo con los ejemplos relevados. Con un límite de afectación del 25%, el grupo familiar debería demostrar ingresos netos de entre $3,1 millones y casi $5 millones mensuales. Una reducción de pocos puntos en la tasa puede ampliar el monto prestable, pero no elimina la necesidad de contar con salarios altos, estabilidad laboral y ahorro acumulado.

El sistema UVA suma otra variable que requiere una evaluación de largo plazo. El capital adeudado y las cuotas se expresan en Unidades de Valor Adquisitivo, cuyo valor se actualiza por el Coeficiente de Estabilización de Referencia, ligado a la inflación. La tasa bancaria se suma a ese ajuste, por lo que no alcanza con comparar la cuota inicial con un alquiler. El solicitante debe analizar qué ocurriría si sus ingresos crecieran por debajo de la inflación, si cambiara de empleo o si perdiera alguno de los salarios incorporados al trámite. También necesita revisar el porcentaje financiado, el plazo máximo, los seguros, las condiciones de precancelación y el costo financiero total. La cuota puede comenzar dentro del presupuesto y ganar peso sobre el ingreso si los salarios quedan rezagados.

Pese a las restricciones, la reapertura del mercado marcó una mejora frente al período de casi paralización observado entre 2019 y 2023. El Banco Central indicó que, durante los doce meses terminados en septiembre de 2025, se sumaron aproximadamente 41.300 deudores hipotecarios y el saldo real de estas financiaciones creció 53,2% interanual al cierre del tercer trimestre. La expansión se explicó principalmente por los préstamos UVA, aunque el volumen continuó por debajo de los máximos de 2017 y 2018. El desafío para 2026 no pasa solo por ampliar la cantidad de líneas: también requiere fondeo de largo plazo, tasas sostenibles y una mejora de los ingresos reales. Sin esas condiciones, el crédito seguirá disponible en las vidrieras bancarias, pero fuera del alcance de una parte amplia de los hogares argentinos.